住み替え・売却の手残り計算ツール
家を売ったときに、ローン返済や仲介手数料・諸費用・税金を引いて手元にいくら残るか（手残り）を即計算。住み替えの資金計画や、 売り出し価格を決める前の目安づくりに使えます。
つまり：3,500万円で売れた場合、ローン残債 2,000万円・ 仲介手数料 約122万1,000円・その他費用 50万円を引いて、手元に約1,327万9,000円が残る計算です。 この残りが、次の住まいの頭金などに使えるお金の目安になります。
くわしい計算の内訳（参考）
| 売却価格 | 35,000,000 円 |
|---|---|
| 住宅ローン残債（売却時に一括返済する残高） | − 20,000,000 円 |
| 仲介手数料（不動産会社に払う成功報酬。消費税込み） | − 1,221,000 円 |
| その他の譲渡費用（印紙税・登記・測量・引っ越しなど） | − 500,000 円 |
| 売却の手残り（税引き前）（税金を引く前に手元に残る額） | 13,279,000 円 |
| 譲渡所得（売却益）（売却価格−取得費−譲渡費用。マイナスなら税金なし） | 3,279,000 円 |
| 3,000万円特別控除（マイホーム売却で売却益から差し引ける特例） | − 3,279,000 円 |
| 課税される譲渡所得（税金がかかる売却益） | 0 円 |
| 譲渡所得税の税率（長期＝5年超） | 20.315% |
| 譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税＋住民税） | − 0 円 |
| 手元に残るお金（税引き後） | 13,279,000 円 |
※ 登記費用・住宅ローン一括返済の手数料・取得費が不明な場合の概算（売却価格の5%）・ 所有期間の正確な起算日・各種特例の適用条件・自治体差などは反映しない概算です。 売却益が出る場合の税額は条件で大きく変わるため、実際の手続き前に不動産会社や税理士、 国税庁のタックスアンサーでご確認ください。
売却価格別の手残り早見表（概算）
住宅ローン残債2,000万円・その他の譲渡費用50万円・取得費＝売却価格（売却益への税金は出ない前提）・ 所有5年超で計算した、税引き後に手元に残るお金の目安です。条件を変えたい場合は上のシミュレーターで調整してください。
| 売却価格 | 仲介手数料（概算） | 手元に残るお金 |
|---|---|---|
| 20,000,000 円 | 726,000 円 | -1,226,000 円 |
| 30,000,000 円 | 1,056,000 円 | 8,444,000 円 |
| 40,000,000 円 | 1,386,000 円 | 18,114,000 円 |
| 50,000,000 円 | 1,716,000 円 | 27,784,000 円 |
| 60,000,000 円 | 2,046,000 円 | 37,454,000 円 |
| 80,000,000 円 | 2,706,000 円 | 56,794,000 円 |
| 100,000,000 円 | 3,366,000 円 | 76,134,000 円 |
※ 概算。実際の売却益・取得費・諸費用・所有期間・各種特例・自治体差により大きく前後します。 売却益が出る場合は別途、譲渡所得税が差し引かれます。
そもそも「手残り」とは？
家の売却で大切なのは「いくらで売れたか」ではなく「最終的にいくら手元に残ったか」です。 売却価格から次の3つ（場合によっては4つ）を引いた金額が、住み替えの頭金などに本当に使えるお金になります。
手残りから引かれるもの
- 住宅ローン残債：売却時に一括返済します。残債が売却価格を上回ると「オーバーローン」になります。
- 仲介手数料：不動産会社に払う成功報酬。宅建業法の上限は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」（400万円超の場合）。
- その他の譲渡費用：売買契約書の印紙税、抵当権抹消などの登記費用、測量・解体・引っ越し費用など。
- 譲渡所得税：売却益（譲渡所得）が出た場合だけかかります。下で詳しく説明します。
売却益への税金（譲渡所得税）の仕組み
譲渡所得（売却益）は 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） で計算します。 取得費は買ったときの価格＋購入時の費用で、これより高く売れた分が利益＝課税対象です。 税率は売った年の1月1日時点での所有期間で決まります。
- 長期譲渡所得（所有5年超）：税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税2.1%相当＋住民税5%）。
- 短期譲渡所得（所有5年以下）：税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税2.1%相当＋住民税9%）。短期はかなり高くなります。
- マイホームの3,000万円特別控除：自分が住んでいた家を売る場合、売却益から最大3,000万円を差し引けます。多くのケースで税金が出なくなる大きな特例です（適用には条件があります）。
所有期間の起算は「取得日の翌年1月1日基準」で数えるため、感覚上の5年とずれることがあります。 取得費がわからない場合は売却価格の5%を概算取得費とする方法もありますが、その場合は売却益が大きく出やすく税額も増えます。 いずれも概算で、正確な判定は税理士や国税庁のタックスアンサーでご確認ください。
よくある質問
- 家を売ったとき「手残り」とは何ですか？
- 売却価格そのものではなく、そこから住宅ローンの残債・不動産会社への仲介手数料・印紙税や登記などの諸費用、そして売却益が出た場合の譲渡所得税を差し引いて、最終的に自分の手元に残るお金のことです。次の住まいの頭金などに使える現実的な金額の目安になります。
- 仲介手数料はいくらかかりますか？
- 宅地建物取引業法で上限が決まっており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。例えば3,000万円で売れた場合は (3,000万円×3%＋6万円)×1.1＝約105.6万円が上限になります。本ツールはこの上限額で概算しています。
- 売却益に税金（譲渡所得税）がかかるのはどんなとき？
- 売却価格から取得費（買ったときの価格＋費用）と譲渡費用を引いて利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益へ課税されます。税率は売った年の1月1日時点での所有期間で変わり、5年超なら長期20.315%、5年以下なら短期39.63%です。自分が住んでいた家なら、利益から最大3,000万円を差し引ける特別控除が使えることが多く、その場合は税金が出ないケースもあります。
- ローン残債が売却価格より多いとどうなりますか？
- 売却代金でローンを返しきれない「オーバーローン」の状態になり、不足分は自己資金で補う必要があります。本ツールで手残りがマイナス表示になった場合がこれにあたります。自己資金が足りないときは、新居の住宅ローンに上乗せする「住み替えローン」などの検討が必要になるため、金融機関や不動産会社に早めに相談してください。
出典・計算の根拠
- 国税庁 タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（譲渡所得＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）・長期/短期の区分）
- 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」（長期20.315%＝所得税15%＋復興特別所得税＋住民税5%）
- 国税庁 タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）」
- 宅地建物取引業法・国土交通省告示（売買の媒介報酬の上限＝価格400万円超は「価格×3%＋6万円＋消費税」）
仲介手数料は宅建業法の上限額（売却価格400万円超・消費税10%込み）で概算しています。 登記費用・ローン一括返済手数料・概算取得費・特例の適用条件・自治体差などは反映していない概算です。 売却益が出る場合の税額は条件により大きく変わるため、実際の手続き前に不動産会社や税理士、国税庁のタックスアンサーで必ずご確認ください。