積算評価 計算ツール
土地の路線価と、建物の構造・築年数・延床面積を入れるだけで、 金融機関が不動産融資の担保で見る積算評価（積算価格）をその場で概算します。 土地と建物の内訳、構造別の減価まで一目で分かります。
つまり：この物件を金融機関の「積算評価」で見ると、土地の2,000万円と建物の2,125万5,319円を合わせて、およそ4,125万5,319円が担保としての目安になります。これは実際の売買価格とは別物で、 融資審査での担保価値の見方のひとつです。
くわしい計算の内訳（参考）
| 土地の積算価格 | 20,000,000 円 |
|---|---|
| 路線価 × 土地面積（千円/m²を円に直して計算） | 200,000円/m² × 100m² |
| 建物の積算価格 | 21,255,319 円 |
| 再調達原価（新築相当）（RC（鉄筋コンクリート）・180,000円/m² × 150m²） | 27,000,000 円 |
| 残存年数 ÷ 法定耐用年数（経過分を差し引く割合） | 37年 ÷ 47年 |
| 積算評価（土地＋建物） | 41,255,319 円 |
※ 本ツールは概算です。実際の積算評価は金融機関ごとに再調達単価・耐用年数・補正（角地・形状・接道など）の扱いが異なり、 結果は前後します。土地は相続税路線価ベースで、収益還元による評価（市場価格に近い見方）とは別です。 融資の可否や金額を保証するものではありません。
構造別「建物の積算価格」早見表（概算）
延床面積100m²の建物について、構造と築年数ごとの建物積算価格の目安です。 再調達原価を法定耐用年数で減価したもので、土地の価格は含みません。
| 構造（耐用年数） | 新築 | 築10年 | 築20年 | 築30年 |
|---|---|---|---|---|
| 木造（22年） | 1,400万円 | 763万6,364円 | 127万2,727円 | 0円 |
| 軽量鉄骨（19年） | 1,500万円 | 710万5,263円 | 0円 | 0円 |
| 重量鉄骨（34年） | 1,600万円 | 1,129万4,118円 | 658万8,235円 | 188万2,353円 |
| RC（鉄筋コンクリート）（47年） | 1,800万円 | 1,417万213円 | 1,034万426円 | 651万638円 |
| SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）（47年） | 2,000万円 | 1,574万4,681円 | 1,148万9,362円 | 723万4,043円 |
※ 概算。延床100m²・構造別の再調達単価（木造14万・軽量鉄骨15万・重量鉄骨16万・RC18万・SRC20万 円/m²）で試算。 法定耐用年数を超えた欄は0円です。金融機関により単価・補正は異なります。
積算評価の計算方法
積算評価は、不動産を土地と建物に分けて、それぞれを原価ベースで評価して足し合わせる方法です。 式はシンプルです。
積算評価 ＝ 土地の積算価格 ＋ 建物の積算価格
土地の積算価格
土地は路線価 × 土地面積で求めます。路線価は、その土地が面する道路に付けられた1m²あたりの価格で、 国税庁の相続税路線価（千円/m²単位）を使うのが一般的です。たとえば路線価20万円/m²の土地が100m²なら、20万円×100＝2,000万円が土地の積算価格です。
建物の積算価格
建物は再調達原価 ×（法定耐用年数 − 築年数）÷ 法定耐用年数で求めます。 再調達原価とは「同じ建物を今もう一度建てるといくらか（新築相当の建築費）」のことで、構造別の単価×延床面積で概算します。 そこに、築年数の経過分を耐用年数で割った割合をかけて減価します。
- 木造：再調達単価の目安14万円/m²・法定耐用年数22年
- 軽量鉄骨：同15万円/m²・19年（骨格材の厚みで27年などの区分もあります）
- 重量鉄骨：同16万円/m²・34年
- RC（鉄筋コンクリート）：同18万円/m²・47年
- SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）：同20万円/m²・47年
使いどころと注意
- 融資の担保価値の目安：金融機関が「この物件にいくらまで貸せるか」を見るときの代表的なものさしです。
- 売買価格とはズレる：実際の取引価格や、家賃から逆算する収益還元価格とは別物です。
- 古い建物は0円になりうる：法定耐用年数を超えると、計算上の建物評価はゼロになります。
よくある質問
- 積算評価（積算価格）とは何ですか？
- 不動産の担保価値を「土地の積算価格＋建物の積算価格」で求める評価方法です。土地は路線価×面積、建物は再調達原価（新築相当の建築費）を法定耐用年数で減価して計算します。金融機関が不動産融資の審査で、その物件にいくら貸せるかを見るときの代表的なものさしのひとつです。
- 積算評価と売買価格（時価）は同じですか？
- 別物です。積算評価は土地と建物を原価ベースで足し合わせた評価で、市場の需給で決まる実際の売買価格や、家賃収入から逆算する収益還元価格とはズレることがよくあります。都心部では売買価格が積算評価を大きく上回り、地方では逆に積算評価のほうが高くなる傾向があります。
- 建物の評価が0円になることはありますか？
- あります。建物の積算価格は「再調達原価×（法定耐用年数−築年数）÷法定耐用年数」で計算するため、築年数が法定耐用年数（木造22年・重量鉄骨34年・RC/SRC47年など）を超えると、計算上は建物の価値が0円になります。古い木造アパートなどで起こりやすいケースです。
- 路線価はどこで調べられますか？
- 国税庁の「路線価図・評価倍率表」で、対象の土地が面する道路の相続税路線価（千円/m²単位）を確認できます。本ツールはこの千円/m²の数字をそのまま入力する想定です。路線価が設定されていない地域は、固定資産税評価額や倍率方式で評価するため、結果は目安として扱ってください。
出典・計算の根拠
- 建物の法定耐用年数：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表（建物・住宅用）」 ＝木造22年／軽量鉄骨19・27年／重量鉄骨34年／鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート47年。
- 土地評価：国税庁「路線価図・評価倍率表（相続税路線価）」を担保評価の基礎として用いるのが一般的。
- 計算式：積算評価＝（路線価×土地面積）＋（再調達原価×（法定耐用年数−築年数）÷法定耐用年数）。 構造別の再調達単価は金融機関の積算評価で用いられる代表的な目安値。
本ツールの結果は概算です。実際の積算評価は金融機関ごとの単価・耐用年数・各種補正により前後し、 融資の可否・金額を保証するものではありません。